Byggesagkyndig

Tilstandsrapport – Elinstallationsrapport – Energimærkning

FÅ EN TRYG
HaNDEL

Når du sælger dit hus, har du ansvaret for at det er i orden.

Det er derfor ikke blot en rigtig god idé, men også væsentligt for din økonomi, at få lavet tilstandsrapport og el-installationsrapport inden salget, så der er et godt grundlag for at tegne en ejerskifteforsikring.
Ejerskifteforsikringen dækker i op til 10 for skjulte fejl og mangler ved bygningen, som måtte blive opdaget i årene efter salget.

Hos Finn Balle ApS er vi godkendt til at lave huseftersynet, og vi kan samtidig lave aftale med en autoriseret el-installatør, så du kan få begge dele klaret i samme omgang.

Læs mere om de tre områder herunder, og kontakt os gerne helt uforpligtede for en nærmere snak om dine muligheder for at gøre brug af vores service som byggesagkyndig til private.

Som sælger af en bolig uden tilstandsrapport og ejerskifteforsikrign, har du ansvaret for boligens mangler indtil 10 år efter salget. Det kan derfor være en god idé at anvende huseftersynsordningen, så du undgår at hæfte for skjulte fejl og mangler ved boligen. Med et huseftersyn hos Finn Balle ApS får du en professionel, neutral gennemgang af din bolig. Huseftersynsordningen er en frivillig ordning ved salg af huse og ejerlejligheder mellem private, og tilvælges i ca. 95% af handlerne.

Tilstandsrapporten laves af en beskikket bygningssagkyndig, der gennemgår bygningen og sammenligner den med en tilsvarende bolig uden mangler eller skader.

Tilstandsrapporten redegør for eventuelle synlige fejl og mangler ved din bolig og indeholder desuden en angivelse af den forventede restlevetid for taget på bygningen.

Den bygningssagkyndige giver hver skade, og tegn på skade, en karakter*, der svarer til skadens alvor.

Den bygningssagkyndige vurderer boligen ud fra det, den bygningssagkyndige kan se. Der kan derfor være skjulte skader, som den bygningssagkyndige ikke kan se i bygningsgennemgangen.

Du skal samtidig være opmærksom på, at karakteren alene er en byggeteknisk vurdering. Karakteren siger intet om omkostningerne ved en udbedring af den eventuelle skade eller mangel.

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder efter, eftersynet. Hvis huset ikke er solgt i denne periode kan tilstandsrapporten forlænges, med yderligere 6 måneder.

Sammen med tilstandsrapporten får du også en generel hustypebeskrivelse. Her kan du læse om de byggetekniske forhold, der var sædvanlige på det tidspunkt hvor huset blev bygget.

Du får ved eftersynet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport**. Med de to rapporter i hånden kan du indhente tilbud på en ejerskifteforsikring og forelægge det for køber. Køber kan frit vælge et andet forsikringstilbud, men som sælger er du ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af det oprindelige tilbud.

Dette kan din Ejendomsmægler hjælpe dig med.

Hvis du, inden køber afgiver tilbud, fremlægger en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport samt et tilbud på en ejerskifteforsikring, vil du normalt blive fritaget for dit 10 årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved bygningen, samt ulovlige eller ikke-funktionsdygtige el- og vvs-installationer.

Med en ejerskifteforsikring sikrer du dig mod eventuelle fejl og mangler ved boligen på tidspunktet for udarbejdelse af rapporterne. Det kan fx være fejl og mangler, som har været skjulte for den bygningssagkyndige, med mindre der har været områder eller rum der er gjort utilgængelige** for den bygningssagkyndige. Forsikringen dækker desuden normalt ulovlige forhold og funktionsmangler ved elinstallationer***, som ikke er nævnt i elinstallationsrapporten, men dette undersøges for det enkelte ejerskifteforsikringstilbud.

En tilstandsrapport med mange anmærkninger giver som regel en lavere salgspris, længere liggetid og flere fremvisninger. Finn Balle ApS tilbyder en pre-gennemgang af boligen. Gennemgangen er ikke en tilstandsrapport, men en hjælp til dig som boligejer til at finde ud af hvor du skal sætte ind i din bolig. Om der efterfølgende er anmærkninger eller ej, afhænger af en konkret vurdering af det udførte arbejde og dermed om problemet er løst byggeteknisk.

En samlet pris for alle enkeltydelser og samlerabat aftales ved indgåelse af aftale første dag.

* Karakterer i tilstandsrapporten:

IB – Ingen bemærkninger

K0 – Kosmetiske skader. Beskriver skader eller forhold, der kan påvirke købers indtryk af boligen.

K1 – Mindre alvorlige skader. Beskriver skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

K2 – Alvorlige skader. Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

K3 – Kritiske skader. Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, og som risikerer at give skader på andre bygningsdele.

UN – Bør undersøges nærmere. Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgangen. Det kan være en alvorlig skade, så art, omfang og konsekvenser bør altid afklares.

** En vejledning herfor udleveres ved accept af tilbud på en tilstandsrapport.

*** En gennemgang af bygningens elinstallation er lovpligtig. Se mere under ”Elinstallationsrapport”.

En elinstallationsrapport er en gennemgang af boligens elinstallationer og beskriver deres lovlighed og funktionsduelighed. Elinstallationsrapporten er lovpligtig.

Den autoriseret elinstallatør giver hver skade, og tegn på skade, en karakter*, der svarer til skadens alvor*.

En elinstallationsrapport* udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. I rapporten kan du og køberen se, om boligens elektriske installationer er lovlige og funktionsdygtige. Elinstallationsrapporten er gyldig i 12 måneder.

Du kan vælge selv at bestille en autoriseret elinstallatørvirksomhed, eller lade Finn Balle ApS bestille den efter aftale. Elinstallationsrapporten indgår i den samlede aftale om samlerabat hvis den bestilles af Finn Balle ApS.

Det er sælger eller dennes ejendomsmægler, der på baggrund af en elinstallationsrapport og tilkøb af en tilstandsrapport indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger skal forpligte sig til at betale et beløb svarende til mindst halvdelen af den samlede præmie.

Køber kan frit vælge et andet forsikringstilbud, men som sælger er du ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af det oprindelige tilbud.

Med en ejerskifteforsikring sikrer du dig mod eventuelle fejl og mangler ved boligen på tidspunktet for udarbejdelse af rapporterne. Det kan fx være fejl og mangler, som har været skjulte for elinstallatøren og den bygningssagkyndige. Forsikringen dækker desuden normalt ulovlige forhold og funktionsmangler ved elinstallationer, som ikke er nævnt i elinstallationsrapporten, men dette bør undersøges for det enkelte ejerskifteforsikringstilbud.

* Karakterer i elinstallationsrapporten:

IB – Ingen bemærkninger.

K0 – Praktisk eller kosmetisk mangel.

K1 – Ulovligt forhold, som ikke umiddelbart er farligt og ikke påvirker funktionsdygtigheden.

K2 – Ulovligt forhold, der på længere sigt kan indebære risiko for brand og personskade og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en mindre og afgrænset del af installationen.

K3 – Ulovligt forhold, som umiddelbart eller på kort sigt indebærer risiko for brand eller personskade og/eller manglende eller mangelfuld funktionsdygtighed i en mindre og afgrænset del af installationen.

UN – Bør undersøges nærmere. Karaktererne beskriver ulovligheder og gradbøjer deres risiko for brand og personskader.

Energimærket* er en obligatorisk ordning ved salg af boliger**, ved nybygning** samt ved udlejning***. Sælger eller udlejer skal derfor kontakte en uddannet energikonsulent, der gennemgår boligens energitilstand.

Finn Balle ApS er godkendt til udarbejdelse af energimærker af boliger op til 500m2.

Ved en energimærkning giver Finn Balle ApS samtidig gode råd om, hvordan du kan spare på vand- og energiforbrug.

Et energimærke er gyldigt i, 7 eller 10 år. Gyldighedsperioden afgøres af om der er energimæssige forbedringer der bevirker at investeringen kan betales tilbage på mindre end 10 år og samtidig svare til mindst 5 % af boligens samlede energibehov.

Nogle mennesker sparer på varmen, mens andre fyrer for åbne vinduer eller har huset fuldt af teenagere, som bruger store mængder varmt vand. Derfor vil det faktiske forbrug altid være afhængigt af bygningens brugere. Energimærket er derfor baseret på et standardiseret, beregnet forbrug, som fortæller noget om bygningens energimæssige tilstand – og ikke måden den bruges på. Det betyder at energibehovet beregnes på baggrund boligens aktuelle isoleringsniveau, energikildetyper og deres aktuelle virkningsgrad****. Men ved forbrug af El, lys og vand anvendes boligens m2 i stedet for antal personer der er i boligen.

En samlet pris for alle enkeltydelser og samlerabat aftales ved indgåelse af aftale første dag.

Skala fra A til G:

Energimærket viser bygningens placering på energimærkeskalaen fra A til G, hvor A er den bedste placering.

Siden ordningen blev etableret i 1998 er nye bygningsklaser og lavenergihuse opstået. Derfor har energimærkningsskalaen fået tre nye A’er: A2010, A2015 og A2020. Mærkerne refererer til energikravene i bygningensreglementet. Det vil sige, at et hus, der er mærket med A2015, lever op til de krav, der i Bygningsreglement 2015. De nye A’er ses primært i forbindelse med nybyggeri.

* Oplysninger om boligens energiforsyning, virkningsgrad**** og fabrikat mv. indgår i energimærkningen. En vejledning herfor udleveres ved accept af tilbud på en energimærkningsrapport

** Energimærkningen af bygninger til salg eller udleje skal annonceres med den skalaværdi, der fremgår af energimærkningsrapporten. Hvis huset ikke sælges med en salgsannonce skal energimærket foreligge inden underskrift på en købsaftale.

*** Det er obligatorisk at der foreligger et gyldigt energimærke hvis du ønsker at leje dit hus ud. Det er ligeledes obligatorisk for udlejning af lejligheder i boligforeninger at der foreligger et gyldigt energimærke. Dette for at en lejer kan sammenligne en lejligheders energibehov med en anden lejligheds energibehov, også kaldet ”boligens energimæssige ydeevne”. Energimærket skal være tilgængeligt inden underskrift på en lejekontrakt.

**** Virkningsgraden er eksempelvis, et brændefyr eller oliefyrs evne til at forbrænde og afgive energien til boligens varmefordelingsanlæg, eller en varmevekslerens evne til overfører energien fra vandet, fra et fjernvarmeværk, til boligens varmefordelingsanlæg.

Kompetent byggerådgivning.
få mere at vide

Vores Team

Fire erfarne bygherrerådgivere står klar til at hjælpe dig.

Finn Balle

Direktør og Bygherrerådgiver, Ingeniør

tlf. +45 3060 4416
mail: fba@finnballe.dk

Læs mere her

Uddannelse

  • Akademiingeniør med speciale i bærende konstuktioner fra Aalborg Universitetscenter 1987
  • Erhvervsdiplomleder, Århus købmandsskole 2004
  • Certificeret Mediator 2012

 

Karriere

  •  2009 – Bygherrerådgiver
  •  2008 – 2009 Adm. Direktør hos FM Bygningsdrift, Herning
  • 1998 – 2008 Afdelingschef hos NIRAS, Herning
  • 1990 – 1998 Konstruktionsingeniør hos Midtconsult, Herning
  • 1987 – 1990 Projektansættelser, konstruktionsingeniør

 

Finn Balle er certificeret mediator, og opgaverne omfatter traditionel ledelse og evt. konflikthåndtering i forbindelse med små og større byggesager, men også – og måske især – afklaring af ønsker, behov og muligheder i byggesagerne. Finn Balle har arbejdet med rådgivning siden 1987, og i en stor del af projekterne har Finn Balle været overordnet projektansvarlig. I flere af projekterne har han arbejdet som projektleder – og nogle projekter som konstruktionsingeniør.

Tina Kvist Martinsen

Bygherrerådgiver, Arkitekt MAA, MARC

tlf. +45 5338 4416
mail: tkm@finnballe.dk

Læs mere her

Uddannelse

  • 2001 – 2007 Cand.arch • Institut for Arkitektur og Æstetik, Arkitektskolen Aarhus
  • 1993 – 1995 Regnskabsassistent • Erhvervsuddannelse ved Forsvaret

Karriere

  • 2007 – 2014 Bygherrerådgiver & Arkitekt MAA • KPF Arkitekter AS, Viborg
  • 2005 – 2006 Praktikant & studentermedhjælp • KPF Arkitekter AS, Viborg
  • 2001 Kasserer, vikariat • Vestre Landsret, Viborg
  • 1995 – 2000 Regnskabsassistent • Diverse vikariater

 

Et vellykket byggeri er et resultat af samspillet mellem bygherrens ønsker og bygherrerådgiverens fokusering igennem processen, hvor den fysiske ramme dannes af æstetiske, logistiske og funktionelle overvejelser. Erfaring med programmering, brugerinvolvering, skitsering, udbud, projektgranskning og opfølgning under udførelse. Specialkompetencer omfatter retsbyggeri, handicap- og plejeboliger – herunder udvikling og opførelse af friplejehjem. Fokus på tilgængelighed og mennesket i arkitekturen.

Brian Brand

Bygherrerådgiver, Bygningskonstruktør og energikonsulent

tlf. +45 3045 4416
mail: bbr@finnballe.dk

Læs mere her

”Med ansættelsen af Brian ser vi frem til at løse opgaver med endnu større grad af kompleksitet end tidligere,” siger bygherrerådgiver Finn Balle, som er kendt for sit speciale i bygherrerådgivning og mediation, som er et styrket fokus på at sikre, at alle parter kommer godt igennem en given byggeproces med konstruktiv dialog i centrum.

Mange kompetencer
Brian Brand er uddannet tømrer og siden bygningskonstruktør, bygningssagkyndig og energirådgiver. Gennem ansættelse i flere større organisationer, herunder Arbejdstilsynet og som driftsansvarlig for en af Danmarks største banker, har Brian samlet stor erfaring og tilegnet sig en bred vifte af kompetencer, der rækker fra projektering indenfor huse og industri til driftsansvarlig og udarbejdelse af tilstandsrapporter og energirådgivning. Senest har han specialiseret sig i inspektion og fotodokumentation af ejendomme og byggerier ved hjælpe af droner. ”Jeg glæder mig over at være blevet del af en virksomhed, hvor jeg udover at varetage traditionel bygherrerådgivning kan få lov at bringe de forskellige kompetencer i spil, jeg har oparbejdet over tid,” lyder det fra ham.

Gå ned og tal med Finn
Det lå ikke i kortene, at Brian skulle ansættes, da han i februar mødte op i Innovatorium i Herning: ”Jeg havde et ønske om at starte som selvstændig, hvorfor jeg havde booket et rådgivningsmøde hos Erhvervsrådet omkring min forretningsplan. Snakken faldt på mine kompetencer, da rådgiveren afbrød og fortalte, at der var en virksomhed i huset, som søgte en medarbejder med præcis min profil. Rådgiveren gik ud for at hente papirer, men vendte retur med jobopslaget og kommentaren ’gå ned og tal med Finn. Han sidder i stueetagen’. Så sådan gik det til, at jeg pakkede min forretningsplan sammen og gik ned og bankede på døren hos Finn,” fortæller Brian.

Det gode arbejdsmiljø
Foruden afvekslingen i jobbet, hvor Brian allerede er involveret i forskelige opgaver med både private og offentlige byggerier, er arbejdsmiljøet et af de vigtigste parametre for ham: ”Her er et godt arbejdsklima. Det mærker man med det samme, man træder ind af døren. Jeg har trådt ind af mange døre og er vant til at spotte hullerne i osten, men her var der ingen huller, hvorfor jeg ikke var i tvivl om, at det kunne være stedet for mig,” slutter Brian Brand.

Gitte Hauris

Bygherrerådgiver, Bygningskonstruktør

tlf. +45 2343 4416
mail: gha@finnballe.dk

KONTAKT